양도소득세 계산 방법 — 양도차익부터 세액까지 6단계
집을 팔 때 내는 양도소득세는 "얼마에 팔았는가"가 아니라 "얼마를 남겼는가(양도차익)"에 매겨집니다. 그래서 같은 가격에 팔아도 보유 기간·주택 수·거주 여부에 따라 세금이 크게 달라집니다. 이 글에서는 양도세가 계산되는 전체 흐름을 6단계로 나눠, 누구나 따라 계산할 수 있게 정리했습니다.
- 세금은 양도차익 → 공제 → 과세표준 → 세율 순서로 한 단계씩 깎아 계산합니다.
- 1세대 1주택은 12억 이하·2년 보유면 비과세, 초과분만 과세됩니다.
- 오래 보유·거주하면 장기보유특별공제 최대 80%로 세금이 크게 줄어듭니다.
- 2026년 5월 10일부터 조정지역 다주택 중과가 부활했습니다(2주택 +20%p·3주택+ +30%p).
1양도차익 구하기
먼저 실제로 남긴 차익을 계산합니다.
필요경비는 집을 사고팔며 실제 지출한 비용 중 법으로 인정되는 항목입니다. 영수증·계약서를 보관하면 그만큼 차익이 줄어 세금이 낮아집니다.
- 취득 시 낸 취득세·등록면허세
- 매매 시 낸 중개수수료 (취득·양도 양쪽 모두)
- 법무사 수수료, 양도세 신고를 위한 세무 비용
- 발코니 확장·새시 교체 등 자본적 지출 (도배·장판 같은 수익적 지출은 제외)
2장기보유특별공제
오래 보유할수록 차익의 일부를 깎아 주는 제도가 장기보유특별공제입니다. 3년 이상 보유해야 적용되며, 표1과 표2로 나뉩니다.
| 구분 | 대상 | 공제율 |
|---|---|---|
| 표1 (일반) | 3년 이상 보유한 일반 부동산 | 보유 연 2% · 최대 30% |
| 표2 (1세대 1주택) | 2년 이상 거주한 1세대 1주택 | 보유 4% + 거주 4% · 최대 80% |
예를 들어 1세대 1주택을 10년 보유·10년 거주했다면 보유 40% + 거주 40% = 최대 80%까지 공제됩니다. 단, 조정대상지역 다주택 중과 대상은 장기보유특별공제가 배제됩니다.
3과세표준과 기본공제
장기보유특별공제를 뺀 금액이 양도소득금액이고, 여기서 1인당 연 250만원의 기본공제를 한 번 더 빼면 세율을 곱할 과세표준이 나옵니다.
기본공제는 한 해에 한 번만 적용되므로, 같은 해에 여러 건을 양도하면 합산해 한 번만 공제됩니다.
4세율 적용 (2026년 기본세율표)
과세표준이 클수록 높은 세율이 붙는 8단계 누진세율이 적용됩니다. 누진공제액을 빼면 한 번에 계산됩니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | 0원 |
| 5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 1.5억원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 3억원 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 5억원 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 10억원 이하 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
5다주택 중과와 고가주택 안분
다주택 중과 (2026년 5월 10일 부활)
다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료되어, 5월 10일 이후 조정대상지역 주택 양도분부터 기본세율에 가산됩니다.
- 2주택자 — 기본세율 +20%p
- 3주택 이상 — 기본세율 +30%p
12억 초과 고가주택 안분
1세대 1주택이라도 양도가액이 12억원을 초과하면, 12억을 넘는 부분에 해당하는 차익에만 과세합니다.
6지방소득세까지 더하기
마지막으로 산출된 양도소득세의 10%가 지방소득세(양도소득분)로 따로 부과됩니다.
실제로 통장에서 빠져나가는 금액은 산출세액의 약 1.1배라고 생각하면 됩니다.
7실전 계산 예시
같은 집이라도 보유·거주 기간이 짧았다면 장기보유특별공제가 줄어 세금이 몇 배로 늘어납니다. 양도 시점을 정할 때 보유·거주 요건을 채우는 것이 가장 확실한 절세 방법입니다.
숫자만 넣으면 자동으로 계산됩니다
위 6단계를 직접 계산하지 않아도, 양도가액·취득가액·보유기간만 입력하면 장기보유공제와 중과까지 반영한 예상 세액을 바로 확인할 수 있습니다.
양도소득세 계산기 사용하기 →자주 묻는 질문
1세대 1주택이면 양도세가 전혀 없나요?
양도가액 12억원 이하이고 2년 이상 보유(조정대상지역에서 취득했다면 2년 거주)하면 비과세입니다. 다만 12억원을 초과하면 초과분에 해당하는 양도차익에만 과세되며, 장기보유특별공제로 크게 줄어듭니다.
장기보유특별공제는 최대 얼마까지 되나요?
일반 부동산(표1)은 3년 이상 보유 시 연 2%씩 최대 30%, 1세대 1주택으로 2년 이상 거주한 경우(표2)는 보유 연 4% + 거주 연 4%로 합산 최대 80%까지 공제됩니다.
다주택 중과세율은 지금 적용되나요?
다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료되어, 5월 10일 이후 조정대상지역 주택 양도분부터 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p가 적용됩니다. 비조정대상지역은 중과되지 않고 기본세율이 적용됩니다.
필요경비로 인정되는 항목은 무엇인가요?
취득세·중개수수료·법무사 비용, 발코니 확장이나 새시 교체 같은 자본적 지출이 인정됩니다. 반면 도배·장판·수리 같은 일상적 수선비(수익적 지출)는 필요경비로 인정되지 않습니다.