전월세 전환율 계산기

전월세 전환율이란 무엇인가

전세보증금의 일부 또는 전부를 월세로 바꿀 때, 보증금 1억원을 월세로 환산하면 매달 얼마인가를 정하는 비율입니다. 전환율이 높을수록 세입자가 내는 월세가 올라가고, 낮을수록 내려갑니다. 같은 보증금이라도 이 숫자 하나로 매달 나가는 돈이 크게 달라지기 때문에, 계약 전에 반드시 확인해야 하는 값입니다.

법정 상한은 언제 강제되나

주택임대차보호법 제7조의2는 전환율 상한을 한국은행 기준금리 + 2%p(단 10%를 넘지 못함)로 정하고 있습니다. 다만 여기에는 중요한 조건이 있습니다.

기존 계약을 갱신할 때 — 상한이 강제됩니다

이미 살고 있는 집에서 계약을 갱신하며 전세를 월세로 돌리는 경우, 집주인은 법정 상한을 넘는 전환율을 요구할 수 없습니다. 세입자를 보호하기 위한 조항입니다.

신규 계약을 맺을 때 — 상한이 적용되지 않습니다

새로 집을 구하며 처음부터 반전세·월세로 계약하는 경우에는 법정 상한이 강제되지 않고 시장 협상으로 정해집니다. 이 차이를 모르면 "법에 상한이 있는데 왜 더 받느냐"고 오해하기 쉽습니다. 신규 계약에서는 주변 시세를 확인하는 것이 유일한 방어 수단입니다.

계약 전에 확인할 점

전환율은 낮을수록 세입자에게 유리합니다. 보증금을 월세로 바꿀 때 전환율이 1%p만 달라져도 2년 계약이면 수백만원 차이가 납니다. 위 계산기에서 전환율을 바꿔가며 월세가 얼마나 달라지는지 직접 비교해 보세요.

반대 방향 계산도 됩니다. 월세를 전세로 돌리면 보증금이 얼마가 되는지, 지금 내는 월세가 시세 대비 비싼지 판단할 때도 같은 공식을 씁니다.

실제 시장 전환율은 지역·주택유형별로 다릅니다. 한국부동산원 R-ONE에서 지역별 실거래 기반 통계를 확인하면 협상할 때 근거로 쓸 수 있습니다.

LH·공공임대는 전환율이 다릅니다

위 계산기는 민간 임대차에 적용되는 주택임대차보호법 기준입니다. LH 등 공공임대주택의 보증금·월세 전환은 적용 법령 자체가 다릅니다(공공주택 특별법 시행령 제44조 + 국토교통부 고시). 이걸 모르고 민간 기준으로 계산하면 실제 LH가 산출하는 금액과 맞지 않습니다.

차이점 세 가지

① 요율이 법정 상한이 아닙니다. 민간은 "기준금리 + 2%p(최대 10%)"라는 법정 상한이 있지만, LH는 "은행 대출금리와 시장 전월세전환율 등을 참고하여 사업시행자가 결정"합니다. 즉 LH가 자체적으로 정하는 값이고, 실제로 2023년에 한 차례 조정된 적이 있습니다.

② 방향에 따라 요율이 다릅니다. 민간은 한 가지 전환율을 양방향에 쓰지만, LH는 월세를 보증금으로 바꿀 때(증액)와 보증금을 월세로 바꿀 때(감액)의 요율이 서로 다릅니다.

③ 전환에 제약이 붙습니다. 보증금 100만원 단위로만 전환되고, 임대료는 기본임대료의 40% 아래로는 못 내려가며, 보증금에도 하한이 있습니다.

LH 유형별 전환이율 (LH 공고 기준)

전환보증금 = 연 임대료 ÷ 전환이율 / 전환임대료 = 전환 대상 보증금 × 전환이율. ⚠️ 위 요율은 LH가 변경할 수 있고 유형·공고별로 다를 수 있습니다. 국민임대·영구임대 등 여기 없는 유형도 있으니, 실제 전환 전에는 반드시 LH 청약플러스의 해당 단지 공고문이나 관할 지역본부에서 확인하세요.

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계산 공식과 실전 예시는 전월세 전환율 가이드에서 자세히 다룹니다. 이사를 앞두고 있다면 중개수수료 계산기로 중개보수도 미리 확인해 보세요.