전세자금대출 한도 계산기

주택담보대출을 알아보신 분이라면 LTV·DTI·DSR을 떠올리실 텐데, 전세자금대출에는 LTV가 없습니다. 집을 사는 게 아니라 빌리는 것이라 담보로 잡을 내 집이 없기 때문입니다. 대신 보증기관이 얼마까지 보증해 주느냐가 한도를 결정합니다.

그래서 전세대출은 은행이 아니라 보증기관 기준으로 계산해야 합니다. 이 계산기는 이용자가 가장 많은 두 갈래를 나란히 보여 드립니다.

주택금융공사(HF) 일반전세자금보증

가장 널리 쓰이는 길입니다. 별도 소득 요건이 없어 대부분 신청할 수 있고, 보증한도는 다음 세 가지 중 가장 작은 금액으로 정해집니다.

• 과목별 한도 — 4억원에서 이미 이용 중인 보증액을 뺀 금액
• 보증금 기준 — 임차보증금의 80%에서 기이용액을 뺀 금액
• 상환능력별 한도 — 연소득에서 기존 부채 상환액을 뺀 금액

여기서 끝이 아닙니다. 수도권과 규제지역은 산출된 한도에 8/9를 곱합니다. 이렇게 나온 금액이 보증한도이고, 대출은 이 한도를 넘을 수 없습니다.

안내문에 함께 나오는 보증비율(일반 90%·수도권 80%)은 헷갈리기 쉬운데, 대출 가능액을 깎는 숫자가 아닙니다. 주택금융공사가 은행 손실의 몇 %를 책임지는지를 정한 위험 분담 비율이라, 한도에서 다시 빼면 실제보다 낮게 계산됩니다.

이용 조건으로 임차보증금 자체에도 상한이 있습니다. 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원을 넘는 전세는 이 보증을 쓸 수 없습니다.

버팀목 전세자금대출

정부 기금으로 운영돼 금리가 훨씬 낮지만 자격 문턱이 있습니다. 무주택 세대주이면서 아래를 모두 만족해야 합니다.

• 소득 — 부부합산 연 5,000만원 이하 (신혼부부는 7,500만원 이하)
• 순자산 — 3억 4,500만원 이하

한도는 지역과 가구 유형으로 나뉩니다. 일반 가구는 수도권 1억 2,000만원·그 외 8,000만원, 신혼부부나 2자녀 이상 가구는 수도권 2억 5,000만원·그 외 1억 6,000만원입니다. 여기에 보증금 대비 상한(일반 70%, 신혼·2자녀 이상 80%)이 함께 걸립니다.

전세대출도 DSR에 걸리나요

가장 많이 헷갈리는 부분이라 따로 짚습니다. 무주택자의 전세자금대출은 DSR 산정 대상이 아닙니다. 소득이 적어도 전세대출 자체가 막히지는 않는다는 뜻입니다.

다만 2025년 10월 금융위원회 가계부채 대책으로 예외가 생겼습니다. 1주택자가 수도권 또는 규제지역에서 받는 전세자금대출은 이자 상환분만 DSR에 반영됩니다. 원금은 반영되지 않아 주택담보대출만큼 크게 걸리지는 않지만, 다른 대출이 많다면 영향을 받을 수 있습니다.

여기서 규제지역은 지방도 포함입니다. 조정대상지역이나 투기과열지구라면 수도권이 아니어도 적용 대상이고, 기준은 보유 주택이 아니라 임차하려는 집이 어디에 있느냐입니다. 버팀목 같은 정책자금 대출은 예외이며, 대책 시행 전 체결한 계약에는 경과규정이 적용될 수 있으니 은행에 확인하세요.

계산 결과를 볼 때 주의할 점

이 계산기는 보증기관 기준의 상한을 보여 줍니다. 실제 실행 금액은 은행 심사에서 더 낮아질 수 있습니다. 신용점수, 재직 기간, 기존 부채, 임대인의 선순위 채권 상태가 모두 반영되기 때문입니다.

특히 상환능력별 한도는 은행마다 산식이 달라 이 계산기에서는 연소득을 기준으로 한 보수적인 추정치를 씁니다. 정확한 금액은 은행 상담에서 확인하셔야 합니다.

HUG(주택도시보증공사)와 SGI서울보증에도 전세자금보증 상품이 있지만, 공개된 자료만으로는 한도 산식을 확정할 수 없어 이 계산기에 넣지 않았습니다. 위 두 상품 조건이 맞지 않으면 그쪽도 함께 알아보시길 권합니다.