양도소득세 계산기
2026년 기준 세율로 부동산(주택) 양도소득세를 계산합니다. 입력값은 저장되지 않습니다.
자주 묻는 질문
1세대 1주택인데도 세금이 나오나요?
양도가액 12억원 이하이고 2년 이상 보유(조정대상지역 취득 시 2년 거주)했다면 비과세입니다. 다만 양도가액이 12억원을 초과하면 그 초과분에 해당하는 양도차익에 대해서만 과세되며, 장기보유특별공제(최대 80%)로 크게 줄어듭니다.
다주택 중과는 지금 적용되나요?
다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료되어, 5월 10일 이후 조정대상지역 주택 양도분부터 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p 중과세율이 적용됩니다(소득세법 제104조 제7항). 최고 45% + 30% = 75%이며 지방소득세까지 더하면 82.5%입니다. 단, 5월 9일까지 매매계약을 체결한 경우 계약일로부터 4개월(2025년 10월 16일 신규 지정 조정대상지역은 6개월) 이내 양도하면 중과에서 제외됩니다.
2년도 안 됐는데 다주택 중과도 걸리면 어떻게 되나요?
둘 중 세금이 더 큰 쪽이 적용됩니다(소득세법 제104조 제7항 후단). 보유 2년 미만이면 단기세율(1년 미만 70%, 1~2년 60%)이 붙는데, 조정대상지역 다주택 중과 대상이기도 하면 단기세율로 계산한 세액과 중과세율(기본세율+20~30%p)로 계산한 세액을 각각 구해 큰 금액으로 냅니다. 과세표준이 클수록 중과세율 쪽이 커지는 경우가 많습니다. 이 계산기는 두 값을 모두 계산해 큰 쪽을 자동으로 적용합니다.
장기보유특별공제는 얼마나 되나요?
일반(표1)은 3년 이상 보유 시 연 2%씩 최대 30%(15년)입니다. 1세대 1주택으로 2년 이상 거주한 경우(표2)는 보유기간 연 4%(최대 40%) + 거주기간 연 4%(최대 40%)로 합산 최대 80%까지 공제됩니다. 단, 조정대상지역 다주택 중과 대상은 장기보유특별공제가 배제됩니다.
양도소득세는 어떤 순서로 계산되나
양도소득세는 판 금액에 바로 세율을 곱하는 세금이 아닙니다. 번 돈(양도차익)을 먼저 구하고, 오래 보유한 만큼 깎아준 뒤, 남은 금액에 세율을 매기는 구조입니다. 위 계산기도 아래 순서를 그대로 따릅니다.
1단계 — 양도차익 구하기
양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺍니다. 필요경비에는 취득세, 법무사 비용, 중개보수, 자본적 지출(발코니 확장·새시 교체 등 가치를 높이는 공사)이 들어갑니다. 도배·장판처럼 원상회복 성격의 수선비는 필요경비로 인정되지 않습니다. 영수증이 없으면 경비로 넣을 수 없어 세금이 그만큼 늘어납니다.
2단계 — 장기보유특별공제
오래 갖고 있었다면 양도차익의 일부를 깎아줍니다. 일반 부동산은 보유 3년부터 연 2%씩 최대 30%(표1)입니다. 1세대 1주택 고가주택은 보유 연 4% + 거주 연 4%로 최대 80%(표2)까지 올라갑니다. 같은 집이라도 살았느냐 아니냐로 공제가 크게 갈리는 지점입니다.
3단계 — 과세표준과 기본공제
장특공제를 뺀 금액에서 기본공제 250만원을 추가로 뺍니다. 기본공제는 사람 기준으로 1년에 한 번 적용됩니다. 한 해에 두 건을 팔면 두 번 받는 것이 아닙니다.
4단계 — 세율 적용
보유 기간이 짧으면 기본세율 대신 단기세율이 적용됩니다. 주택 기준 1년 미만 70%, 1~2년 60%입니다. 2년 이상 보유했다면 아래 기본세율표를 따릅니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | — |
| 1,400만원 ~ 5,000만원 | 15% | 126만원 |
| 5,000만원 ~ 8,800만원 | 24% | 576만원 |
| 8,800만원 ~ 1억 5,000만원 | 35% | 1,544만원 |
| 1억 5,000만원 ~ 3억원 | 38% | 1,994만원 |
| 3억원 ~ 5억원 | 40% | 2,594만원 |
| 5억원 ~ 10억원 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
5단계 — 다주택 중과와 고가주택 안분
조정대상지역 주택은 2026년 5월 10일 이후 양도분부터 중과세율이 다시 적용됩니다. 2주택은 기본세율에 +20%p, 3주택 이상은 +30%p가 더해집니다(소득세법 제104조 제7항). 최고 75%, 지방소득세까지 더하면 82.5%입니다.
중과의 진짜 타격은 세율이 아니라 장기보유특별공제 배제입니다. 중과 대상이 되면 장특공이 0원이 됩니다(소득세법 제95조 제2항). 오래 보유해 공제를 많이 받을 예정이었다면, 세율 20~30%p보다 이쪽 손실이 더 클 수 있습니다.
2년 미만 보유 + 중과 대상이면 둘 중 큰 쪽입니다. 단기세율(70%·60%)과 중과세율(기본세율+20~30%p)을 각각 계산해 세액이 큰 쪽을 적용합니다(같은 조 후단). 위 계산기는 두 값을 모두 구해 자동으로 큰 쪽을 씁니다.
고가주택 안분은 별개입니다. 1세대 1주택 비과세 대상이라도 양도가액 12억원을 넘으면 초과분에 해당하는 만큼만 안분해서 과세합니다. 12억이 넘는다고 전액에 세금이 붙는 것이 아닙니다.
6단계 — 지방소득세까지 더하기
마지막으로 산출세액의 10%가 지방소득세로 붙습니다. 흔히 놓치는 부분이라, 실제로 내야 할 돈은 양도소득세만 계산한 금액보다 항상 조금 더 많습니다. 위 계산기는 이 금액까지 포함해 보여줍니다.
계산할 때 꼭 확인할 점
취득가액을 모르면 세금이 커집니다. 오래 전 상속·증여받은 집처럼 취득가액 입증이 어려우면 환산취득가액을 쓰게 되는데, 실제보다 불리해지는 경우가 많습니다. 매매계약서를 찾아보는 것이 우선입니다.
1세대 1주택 비과세는 자동이 아닙니다. 보유·거주 요건과 세대 판정이 모두 맞아야 하고, 일시적 2주택처럼 예외 규정도 많습니다. 비과세라고 생각했다가 과세되는 사례가 실제로 가장 흔한 분쟁 지점입니다.
신고 기한은 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월입니다. 늦으면 가산세가 붙습니다.
더 자세히 알아보기
단계별 계산 과정과 실전 예시는 양도소득세 계산 방법 가이드에서 숫자와 함께 확인할 수 있습니다. 1세대 1주택 비과세 요건은 1세대 1주택 비과세 가이드, 2026년 바뀐 내용은 2026년 부동산 세제 개편 정리에서 다룹니다. 오피스텔을 파는 경우라면 주거용·업무용에 따라 세율과 공제가 크게 달라지니 오피스텔 양도세 정리를 먼저 확인하세요.