주담대 한도 계산 — LTV·DSR·스트레스 DSR 한 번에

1한도를 정하는 세 가지 잣대

실제 대출 한도는 아래 세 가지를 각각 계산한 뒤 가장 작은 값으로 결정됩니다.

• LTV(담보인정비율) — 집값 대비 얼마까지 빌려주는가
• DSR(총부채원리금상환비율) — 내 소득으로 갚을 수 있는가
• 절대한도 — 수도권·규제지역의 6억/4억/2억 상한

2LTV — 집값 대비 한도

LTV는 주택 가격에 곱하는 비율입니다. 규제지역이면 40%로 강화되고, 비규제지역은 더 높습니다.

여기에 더해, 2025년 10·15 대책으로 수도권·규제지역의 주택구입 주담대 최대한도가 집값에 따라 차등 제한됩니다.

즉 LTV 40%로 계산한 금액이 6억을 넘더라도, 15억 이하 주택은 최대 6억까지만 가능합니다.

3DSR — 소득 대비 한도

DSR은 내 모든 대출의 연간 원리금 상환액이 연소득에서 차지하는 비율입니다. 은행권은 40%를 넘을 수 없습니다.

소득이 높을수록, 기존 대출이 적을수록 DSR 한도가 커집니다. 반대로 이미 다른 대출이 있으면 그만큼 주담대 한도가 줄어듭니다.

4스트레스 DSR — 미래 금리까지 반영

지금 금리가 낮아도 나중에 오를 수 있으니, 실제 금리에 가산금리(스트레스 금리)를 더해 한도를 더 보수적으로 계산하는 제도입니다. 스트레스 금리가 높을수록 한도가 줄어듭니다.

5생애최초·1주택 처분 특례

• 생애최초 구입 — 우대 대상이지만 수도권·규제지역 기준 LTV가 80%에서 70%로 강화되고, 6개월 내 전입의무가 붙습니다. 실제 금액은 6억 한도 안에서 결정됩니다.
• 1주택자 갈아타기 — 기존 주택을 6개월 내 처분하는 조건이면 무주택자와 동일하게 비규제 LTV 70%, 규제지역 LTV 50%가 적용됩니다.

6실전 예시

이 경우 LTV가 가장 낮아 4.8억이 한도가 됩니다. 만약 집값이 같아도 기존 대출이 있으면 DSR 한도가 더 낮아져 그 금액이 한도가 될 수 있습니다.