보유세 완벽 정리 — 재산세와 종합부동산세 한 번에
집을 가지고 있으면 매년 내는 세금이 보유세입니다. 보유세는 하나가 아니라 재산세와 종합부동산세 두 가지를 합친 말이에요. 누구나 내는 재산세와, 비싼 집에만 추가로 붙는 종부세가 어떻게 계산되는지 한 번에 정리했습니다.
- 보유세 = 재산세(모두) + 종합부동산세(고가 주택만).
- 종부세는 1주택 12억 · 다주택 9억을 넘는 공시가격에만 붙습니다.
- 과세표준 = (공시가격 − 공제) × 공정시장가액비율(종부세 60%, 재산세 1주택 43~45%).
- 1주택자는 고령자·장기보유 공제로 종부세를 최대 80%까지 줄일 수 있습니다.
1보유세는 두 가지로 나뉩니다
매년 6월 1일을 기준으로 주택을 소유한 사람에게 부과됩니다.
- 재산세 — 주택을 가진 모든 사람이 냅니다. 관할 시·군·구가 부과(7월·9월 분납).
- 종합부동산세 — 공시가격 합계가 기준을 넘는 고가·다주택 보유자만 추가로 냅니다. 국세청이 부과(12월).
2재산세 — 모두가 내는 기본 보유세
재산세 과세표준은 공시가격 × 공정시장가액비율입니다. 1주택자는 세 부담을 덜어주는 특례 비율이 적용됩니다.
| 구분 | 공정시장가액비율(2026) |
|---|---|
| 일반(다주택 등) | 60% |
| 1주택 · 공시 3억 이하 | 43% |
| 1주택 · 3억 초과~6억 이하 | 44% |
| 1주택 · 6억 초과 | 45% |
여기에 주택 재산세 세율(과세표준 구간별 0.1~0.4% 누진)을 곱합니다. 공시가격 9억원 이하 1주택자는 구간별로 0.05%포인트 낮은 특례세율(0.05~0.35%)이 적용됩니다.
| 과세표준 | 표준세율 | 1주택 특례세율 |
|---|---|---|
| 6,000만원 이하 | 0.1% | 0.05% |
| 1.5억원 이하 | 0.15% | 0.1% |
| 3억원 이하 | 0.25% | 0.2% |
| 3억원 초과 | 0.4% | 0.35% |
재산세에는 지역자원시설세·지방교육세 등이 함께 고지되지만, 핵심은 위 과세표준과 세율입니다.
3종합부동산세 — 고가 주택에만 붙는 세금
공시가격 합계가 기준을 넘을 때만 추가로 냅니다. 과세표준 계산은 다음과 같습니다.
2024년부터 다주택 중과가 폐지되어 대부분 일반세율이 적용됩니다. 과세표준 구간별 세율은 다음과 같습니다.
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 6억원 이하 | 0.7% | 0.7% |
| 12억원 이하 | 1.0% | 1.0% |
| 25억원 이하 | 1.3% | 2.0% |
| 50억원 이하 | 1.5% | 3.0% |
| 94억원 이하 | 2.0% | 4.0% |
| 94억원 초과 | 2.7% | 5.0% |
3주택 이상은 과세표준 12억원을 넘는 고액 구간부터 중과세율(최대 5.0%)이 적용됩니다.
41주택자 세액공제 — 최대 80%
1세대 1주택자는 종합부동산세에서 두 가지 공제를 받을 수 있고, 합산 최대 80%까지 줄어듭니다.
| 고령자 공제(만 나이) | 공제율 |
|---|---|
| 60세 이상 ~ 65세 미만 | 20% |
| 65세 이상 ~ 70세 미만 | 30% |
| 70세 이상 | 40% |
| 장기보유 공제(보유기간) | 공제율 |
|---|---|
| 5년 이상 ~ 10년 미만 | 20% |
| 10년 이상 ~ 15년 미만 | 40% |
| 15년 이상 | 50% |
5재산세는 두 번 내지 않습니다
같은 주택에 재산세와 종부세가 겹치는 부분은, 이미 낸 재산세액을 종부세에서 빼주는 중복분 공제로 조정됩니다. 그래서 동일한 금액에 세금을 두 번 내는 일은 없습니다.
6실전 계산 예시
같은 15억 주택이라도 세액공제가 없는 사람(예: 보유 3년·50대)은 종부세가 몇 배로 늘어납니다. 1주택 장기보유 고령자에게 세금이 크게 낮아지는 구조입니다.
공시가격만 넣으면 보유세가 한 번에
재산세와 종합부동산세를 따로 계산하지 않아도, 공시가격과 보유 조건만 입력하면 예상 보유세를 바로 확인할 수 있습니다.
보유세 계산기 사용하기 →자주 묻는 질문
보유세는 재산세와 종합부동산세 둘 다 내는 건가요?
보유세는 재산세와 종합부동산세를 합쳐 부르는 말입니다. 주택을 가진 모두가 재산세를 내고, 공시가격 합계가 일정 기준(1주택 12억, 다주택 9억)을 넘는 경우에만 추가로 종합부동산세를 냅니다. 종부세 계산 시 이미 낸 재산세는 중복 공제됩니다.
1주택자 종합부동산세는 얼마부터 내나요?
1세대 1주택자는 공시가격 12억원까지 공제되므로, 공시가격이 12억원을 넘는 경우에만 종합부동산세 대상이 됩니다. 다주택자는 합산 공시가격 9억원이 공제 기준입니다.
공정시장가액비율이 무엇인가요?
공시가격에 곱해 과세표준을 정하는 비율입니다. 종합부동산세는 2026년 60%이며, 재산세는 1주택자 특례로 공시가격에 따라 43~45%가 적용됩니다. 이 비율이 낮을수록 세금이 줄어듭니다.
고령자·장기보유 세액공제는 얼마나 되나요?
1세대 1주택자는 만 60세 이상 고령자 공제(20~40%)와 5년 이상 장기보유 공제(20~50%)를 받을 수 있으며, 두 가지를 합쳐 최대 80%까지 종합부동산세를 줄일 수 있습니다.